Отзыв: Покупка недвижимости в Болгарии - Покупка недвижимости в Болгарии

В первой части я писала с чего начать выбор и какая бывает недвижимость в Болгарии:
1. Курортная недвижимость. Для отдыха на несколько месяцев в году.
2. Инвестиционная недвижимость. Для сдачи в найм и дальнейшей продажи.
3. Недвижимость для ПМЖ. Для постоянного проживания, при эмиграции.
Про коммерческую (заводы, виноградники и рестораны) я рассказывать не буду - мало опыта.
Техническая информация:
Квартиры в Болгарии называются апартаментами независимо от того как они выглядят.
Апартаменты бывают: с одной спальней, с двумя спальнями, с тремя и так далее, студии и ателие.
Также, бывает такая недвижимость как дом - (кышта), вилла, коттедж.

Апартамент состоит из дневной комнаты с кухонным боксом и самостоятельными спальнями. Выделенных кухонь в курортном болгарском строительстве нет. Такие квартиры встречаются только в городах, и чаще всего в советском жилом фонде. Поэтому студия это всего одна комната с кухонным боксом.
Довольно интересная категория ателие (пишу по-болгарски). Ателие по болгарским законам не является жильем. Это, как правило, творческая мастерская. Конечно, ее можно купить и там можно жить, но получить визу собственника на основании документа о владении ателие - нельзя. Так как официально будет считаться, что жилья как такового у вас нет.
Многие продавцы об этом умалчивают, а некоторые даже и не знают этого.

1. Курортная недвижимость.
Если вы решили купить апартамент лично для себя и своей семьи с целью выезжать сюда на летний отдых, то в первую очередь, надо определиться с курортом.
Болгарское побережье делится на Северное и Южное. Это условное деление, разница в температурах воздуха пара-тройка градусов, но замечено, что на Северном побережье чаще идут дожди, однако и растительность там гуще и красивее. Курорт Золотые Пески находится на Северном побережье, Солнечный Берег - на Южном. Есть еще масса черноморских курортов помельче, но не хуже, на мой взгляд, даже, лучше. Об их местоположении очень просто узнать из википедии. Все что находится вокруг Варны - север. Все, что вокруг Бургаса, Созополя, Царево - юг. У севера и юга разные берега и пляжи - это важно учитывать. На юге пляжи длиннее и на 90% песчаные. На севере - наоборот.

Покупая недвижимость для себя выбирайте исходя из состояния своего здоровья. Что вам больше подойдет: сухая жара или влажная, то есть, север или юг. Сможете ли вы спускаться к пляжу с горки и подниматься обратно. Сможете ли долго гулять под открытым солнцем или вам нужны укрытия в виде деревьев. Нужны ли вам на море минеральные воды и термальные источники. Такие есть на северном побережье. А на южном целый курорт - Поморие.

Ванны в Болгарии редкость.
Выбрали курорт - выбирайте линию от моря. Само собой, что самая дорогая недвижимость в конкретном месте будет на первой линии.
Конечно, хорошо жить близко от моря. Однако тут надо смотреть что за курорт. Если Солнечный Берег или Золотые Пески, то первая линия это очень шумно. Если Чайка, то там первая линия просто идеально. И так далее. Надо смотреть по потокам туристов.
Кстати, необходимо учитывать, что квартиры на верхних этажах в независимости от линии всегда стоят дороже себе подобных в этом же здании, потому что они являются видовыми. Также, всегда можно найти дешевую квартиру на первой линии по отношению к ценам в этом же здании - но эта квартира будет находиться в подвале, то есть не видовая, зачастую с одним окном и без балкона.
Конечно, видовая квартира с балконом всегда лучше, чем наоборот. На юге и без балкона просто трудно жить)
Поэтому, всегда надо вникать в образование цены конкретного апартамента исходя из общей ценовой политики комплекса, в котором находится данный апартамент. Попросту, спросите почему эта квартира самая дешевая в здании. Честный продавец всегда вам это объяснит. Нечестный - начнет выкручиваться и вы это сразу заметите.

Кстати, бальнеологические и горнолыжные курорты можно рассматривать по такому же принципу. Только там первая линия рассчитывается от подъемника (трассы) или минерального (термального) бассейна (источника).

Не стоит забывать об этажности. В Болгарии есть такой момент как денивеляция - наклон местности.
Вследствие чего, существуют такие этажи как сутерен и партер. Партер это по сути, наш первый этаж, а сутерен подвал-полуподвал. И там тоже бывают апартаменты, которые предлагают на продажу. Как правило, они самые дешевые в своем комплексе.
Я не люблю первые этажи - самый лучший вариант это второй или третий. Больше воздуха, света и меньше шума и шансов, что в окно кто-нибудь заглянет.

За счет денивеляции в одном здании комплекса может оказаться так, что ваша квартира будет находиться одновременно на первом и втором-третьем этажах. То есть, со стороны горки это будет первый этаж, а с обратной стороны - второй или третий. Я сейчас считаю на русский манер. Однако, в Болгарии присутствует путаница в этом вопросе. В некоторых домах счет этажей идет как принято у нас, а в некоторых от сутерена и получается, что на первый этаж надо ехать на лифте (если он есть).
Поэтому, всегда выясняйте какой именно вам предлагают этаж и есть ли в здании лифт, если он вам потребуется. Лифты бывают нечасто, потому что в Болгарии принято малоэтажное строительство, особенно на первых линиях. За исключением нескольких очень крупных комплексов, построенных довольно давно.
Единственное верное правило при выборе недвижимости для себя - это прислушиваться к внутреннему голосу. Если вы зашли в апартамент и вам тут хорошо - это ваше. Если, что-то не нравится, не комфортно, даже не стоит вникать - это не то, что вам нужно. В данном случае нужно просто искать свое. Ведь вы будете отдыхать в этом месте, поэтому, вам должно быть тут комфортно несмотря ни на что.

2. Инвестиционная недвижимость.
Почему так долго объясняю про апартаменты, линии и этажи. Потому что от совокупности этих характеристик будет зависеть цена апартамента и его качество. А если вы делаете инвестицию для сдачи в найм, то это еще более важно. Тут уже местоположение апартамента должно быть наиболее выгодно по всем характеристикам. Ведь, если вы сами по личным предпочтениям (и из-за стоимости тоже) сможете отдыхать в сутерене, то сдать такую квартиру по рыночной цене, а уж тем более продать ее потом - будет очень тяжело.
Поэтому, идеальная квартира для инвестиции, (как говорят опытные риэлторы) это апартамент с одной спальней на третьем этаже второй линии с видом на море) А в комплексе где находится эта квартира, обязательно должен быть бассейн, лифт, охрана, ресторан, парковка и минимальная такса на содержание) Такую квартиру всегда можно будет максимально загрузить постояльцами и без особых проблем и потерь продать.
Сочетание всех этих характеристик не так-то просто найти: везде всплывают какие-то нюансы. Но стремиться свести все отрицательные моменты при выборе инвестиционной недвижимости, просто необходимо. И тут уже никак нельзя полагаться на собственные вкусы и пристрастия. Нужно исходить из общестатистических данных.

3. Недвижимость для ПМЖ.

Это самая простая категория, но, как ни странно, ее труднее всего купить иностранцу. Потому что риелторские агентства привыкли работать с курортной недвижимостью, а городской занимаются местные маленькие конторы, которые продают эту недвижимость своим соотечественникам.
Тем не менее, и на этом рынке есть очень много предложений. Я бы сказала, что даже больше, чем на курортном.
Недвижимость для ПМЖ отличается от курортной тем, что находится она в каком либо городе: Бургас, Варна, София и так далее. В Болгарии очень много маленьких городков, по своему размеру, напоминающих российские ПГТ и просто поселки. Я совершенно честно рекомендую для эмиграции Софию и Варну. Затем Бургас и Русе, и не рекомендую жить в селах, особенно если у вас есть дети или престарелые родители. Законному эмигранту довольно часто требуется посещать миграционные службы, которые есть только в трех городах страны, и то в Варне и Бургасе это софийские филиалы. Они принимают документы и отправляют их в Софию. В общем, эмиграция это тоже длинная и непростая тема. Тут я лишь хотела обозначить одну из причин, почему я рекомендую жить в крупных городах. Другие причины: школы, больницы, работа (которой нет в селах), эмигрантские сообщества, культурнопросветительские организации. Для меня это очень важно. Думаю, как и для большинства.
Значит, при выборе квартиры для постоянного проживания необходимо учитывать ее местоположение исходя из состава вашей семьи. Если у вас есть дети и вы намерены их отдать в школу - отталкивайтесь от школы.
Если вы будете заводить машину, обязательно интересуйтесь наличием гаража и наземной парковки и входит ли это в стоимость апартамента.
Важный момент - вид отопления квартиры. Дело в том, что в Болгарии не принято централизованное паровое отопление как в России. "Парно" здесь есть только в крупных городах и то в некоторых районах на несколько домов. Стоит оно довольно дорого. Многие болгары на зиму перебираются жить в одну комнату и включают свою батарею отопления (там есть регулятор) только на ночь на пару часов.
Другие виды обогрева: конвекторные кондиционеры, печи на дровах и угле, электрические радиаторы.
Цены на коммунальные услуги за 2012 год (с НДС 20%):
София - вода и канализация (ВиК) стоит 1,68 лв за кубометр. (34 руб.)
Варна - вода и канализация (ВиК) стоит 2,24 лв за куб. (45 руб.)

София - паровое отопление стоит 104,86 лв за МВтч (2 107 руб.)
Варна - паровое отопление стоит 108,86 лв за МВтч (2 187 руб.)

София - электричество стоит 0,097 лв за кВтч (1,80 руб.)
Варна - электричество стоит 0,1 лв за кВтч (2 руб.)

Также, стоит измерить квартиру. Дело в том, что в Болгарии метраж квартиры вовсе не соответствует сумме ее жилых и полезных площадей) В те метры, что вы покупаете будет входить ширина стен, доли подъезда и прочее. Этого совершенно невозможно избежать - тут нет ничего общего, то есть подъезд в равных частях принадлежит жильцам дома. Однако, бывают апартаменты в которых процент общих частей довольно маленький (до 20 %) и это значит, что основная часть полезной площади находится внутри вашей квартиры)

В следующей части постараюсь описать документы агентства, застройщика и покупателя.